Arequipa: ¿déficit o superávit habitacional?
Juan Francisco Melgar plantea evaluar precios, ubicación y servicios antes de ampliar la ciudad.
En Arequipa se repite que faltan viviendas. La frase acompaña proyectos inmobiliarios, justifica nuevas expansiones y aparece cada vez que alguien necesita convertir otro terreno en una oportunidad de negocio. Pero, antes de seguir extendiendo la ciudad, convendría precisar qué falta realmente: ¿viviendas, viviendas accesibles o viviendas con condiciones adecuadas para vivir?
Según los datos del Censo 2025 del INEI revisados para este análisis, la provincia de Arequipa registra 587 mil 480 viviendas particulares y 461 mil 725 hogares. La diferencia es de 125 mil 755 unidades. En términos sencillos, existen cerca de trece viviendas por cada diez hogares.
Hay otro dato que merece atención: 75 mil 676 viviendas son de uso ocasional o transitorio y 50 mil 868 están desocupadas. Sumadas, son 126 mil 544 viviendas, algo más de la quinta parte del total provincial. No todas están abandonadas ni necesariamente disponibles para venderse o alquilarse. Pero tampoco puede ignorarse semejante cantidad mientras se presenta la expansión urbana como una urgencia indiscutible.
Estas dos diferencias no deben confundirse: las 125 mil 755 unidades resultan de comparar viviendas con hogares; las 126 mil 544 corresponden a categorías específicas de ocupación. Son cuentas distintas que obligan a formular una misma pregunta: ¿cuánto del problema habitacional se explica por falta de unidades y cuánto por las condiciones para acceder a ellas?
El panorama tampoco termina en las viviendas censadas. Según mi análisis territorial, en el ámbito urbano y de expansión de Arequipa existen más de 12 mil hectáreas habilitadas, invadidas o en procesos de organización informal. Una delimitación espacial, acompañada de la identificación de sus ocupaciones, permitiría precisar cuánto suelo está consolidado, cuánto permanece vacío y cuánto espera compradores.
Esa superficie no equivale automáticamente a suelo disponible ni a viviendas terminadas. Precisamente por eso debe medirse y clasificarse. Resulta indispensable conocer lo que ya hemos ocupado antes de declarar que necesitamos seguir ocupando más. A ello se suman proyectos de departamentos en Cayma, Yanahuara, Umacollo, Vallecito, José Luis Bustamante y Rivero y otros sectores. En el conjunto del departamento, el número de departamentos en edificio pasó de 27 mil 231 en 2017 a 47 mil 297 en 2025: un aumento neto de 20 mil 066 unidades. Es crecimiento del parque censado; la cifra, por sí sola, no demuestra cuántas unidades fueron construidas formalmente ni cuántas están disponibles.
Entonces, ¿cuál es el déficit real? ¿Cuántos hogares necesitan una vivienda adicional? ¿Cuántos requieren mejorar la que habitan? ¿Cuántos no pueden acceder a una oferta que existe, pero cuyo precio, localización o servicios la vuelven inaccesible? Comprar una segunda o tercera propiedad es una inversión legítima. Sin embargo, esa demanda patrimonial no debería confundirse con la necesidad de vivienda principal. Tampoco toda vivienda desocupada demuestra especulación. Lo que corresponde es determinar cuánto del mercado atiende necesidades habitacionales y cuánto responde a acumulación, reserva de valor o expectativa de rentabilidad.
La abundancia de unidades puede convivir con hacinamiento, construcciones deficientes, inseguridad física y carencia de servicios. Allí aparece el déficit cualitativo: tener un techo no garantiza habitar dignamente. Los datos disponibles cuestionan el relato de una escasez generalizada, pero no bastan para declarar resuelto el problema. Hace falta medirlo por ingresos, ubicación, calidad y acceso efectivo.
Arequipa necesita un balance habitacional público y territorialmente verificable. Antes de autorizar otra expansión, las autoridades deberían explicar qué necesidad concreta resolverá, para quién y con qué servicios. El déficit no puede seguir funcionando como una cifra elástica que crece cada vez que aparece un terreno por urbanizar.
Juan Melgar Begazo
Columnista
Arquitecto, egresado de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la UNSA. Exdecano del Colegio de Arquitectos Regional de Arequipa.
